Die Miete ist bei den meisten unabhängigen Betrieben die zweitgrößte feste Kostenposition nach dem Personal — und die einzige, die Sie im Voraus für neun Jahre festlegen. Trotzdem wird sie selten durchgerechnet: Ein Lokal fühlt sich bezahlbar an oder nicht, und dieses Gefühl ist alles, was die meisten Gastronomen im Moment der Unterschrift haben.
Ein Makler nennt eine Jahres- oder Monatsmiete, und die Frage, die danach kommt, ist fast immer dieselbe: Ist das viel? Die Antwort hängt nicht vom Betrag ab, sondern davon, was das Lokal erwirtschaften kann — und diese Zahl brauchen Sie vor der Unterschrift, nicht danach.
Dieser Artikel rechnet die Miete eines Betriebs auf sieben Arten durch: als Anteil am Umsatz, als Preis pro Quadratmeter, als zusätzliche Gedecke pro Tag, als Betrag, der jedes Jahr durch Indexierung steigt, als Wahl zwischen einer festen und einer umsatzabhängigen Miete, als Ablöse, die niemand mitzählt, und als Obergrenze, die Sie vorab berechnen können, statt sie hinterher zu entdecken.
Das Rechenbeispiel unten ist ein Bistro mit 682.500 € Jahresumsatz, 140 m² und einer geforderten Miete von 54.600 € — eine Zahl, die am Tag der Unterschrift völlig gesund aussieht. Was in den neun Jahren danach passiert, ist der Grund, warum dieser Artikel existiert.
Weiter unten tragen Sie Ihre eigenen Zahlen in den Rechner ein: Ihr Konzept, Ihren erwarteten Umsatz, die geforderte Miete, die Fläche, die Laufzeit und die Indexierung des Vertrags. Alles rechnet in Ihrem Browser; nichts wird gesendet oder gespeichert.
Warum eine Miete, die sich gut anfühlt, trotzdem falsch sein kann
Die meisten Gastronomen vergleichen eine Miete mit dem, was der Vorgänger gezahlt hat, oder mit dem, was für diese Straße „normal“ wirkt. Keines von beidem sagt etwas darüber aus, was diese Miete von IHREM Betrieb verlangt — ein Lokal mit 682.500 € Umsatz und eines mit dem Doppelten können exakt dieselbe Miete tragen, und trotzdem ist diese Miete für den einen Betrieb komfortabel und für den anderen tödlich.
Die zweite Verzerrung ist, dass eine Miete ein Moment ist, kein Vertrag. Eine Gewerbemiete läuft in den meisten EU-Ländern neun Jahre, mit einer Indexierungsklausel, die jedes Jahr automatisch aufschlägt. Eine Miete, die am ersten Tag 8,0% Ihres Umsatzes ausmacht, tut das am letzten Tag des Vertrags nicht mehr — und kaum jemand rechnet das durch, bevor er unterschreibt.
Und dann ist da, was nicht auf dem Schild im Schaufenster steht: eine Ablöse an den Vormieter, eine umsatzabhängige Alternative, die der Makler als „flexibler“ anpreist, Einstiegskosten, die im Monatspreis nirgends auftauchen. Sie alle gehören zur selben Entscheidung.
Die 7 Kennzahlen — und was jede davon Ihnen sagt
Sie stehen in der Reihenfolge, in der Sie sie brauchen: zuerst, ob die Miete heute passt, dann, ob sie das in neun Jahren noch tut.
1. Die Mietquote: Miete als Anteil Ihres Umsatzes
Das ist die einzige Zahl, die wirklich zählt, und sie ist eine Division: Ihre Jahresmiete inklusive Nebenkosten, geteilt durch Ihren erwarteten Jahresumsatz ohne Mehrwertsteuer. Bei 682.500 € Umsatz und 54.600 € Miete ergibt das 8,0% — und ob das gesund ist, hängt vollständig von Ihrem Konzept ab.
Ein Bistro trägt gesund zwischen 6 und 10% seines Umsatzes an Miete. Gehobene Küche kann niedriger liegen, weil der Durchschnittsbon höher ist und der Gastraum weniger Gedecke pro Stunde dreht. Ein Café oder eine Bäckerei kann höher liegen, weil die Miete dort im Verhältnis zu einem hohen Umlaufvolumen an kleinen Beträgen klein bleibt. Die Grafik unten stellt die vier Konzepte nebeneinander.
Diese Zahl wirkt in beide Richtungen. Unter der Bandbreite bedeutet nicht automatisch „Schnäppchen“ — es kann auch heißen, dass die Lage zu wenig Potenzial hat, um Ihr Umsatzziel zu erreichen. Über der Bandbreite bedeutet nicht automatisch „weglaufen“ — aber sehr wohl, dass jede andere Kostenposition eng sitzen muss, damit noch etwas übrig bleibt.
Miete und Nebenkosten als Anteil am Jahresumsatz ohne Mehrwertsteuer. Richtwerte für inhabergeführte europäische Betriebe — Ihre eigene Stadt und Ihr eigener Vertrag haben das letzte Wort.
Gehobene Küche trägt die niedrigste Bandbreite: Der Durchschnittsbon ist hoch, aber die Zahl der Gedecke pro Stunde ist niedrig, sodass der Umsatz pro Quadratmeter begrenzt bleibt. Ein Café oder eine Bäckerei trägt die höchste Bandbreite aus genau dem umgekehrten Grund — viel Umlauf an kleinen Beträgen verträgt einen größeren Mietanteil.
2. Miete pro Quadratmeter, gegen Umsatz pro Quadratmeter
Der Preis pro Quadratmeter ist die Zahl, die ein Makler zuerst nennt, und sie ist am leichtesten falsch zu lesen — denn für sich allein sagt sie nichts. Ein Lokal für 390 € pro m² und Jahr ist teuer für einen Betrieb, der 4.875 € pro m² Umsatz macht, und günstig für einen, der das Doppelte erreicht.
Rechnen Sie die Miete pro m² deshalb nie allein, sondern immer neben dem Umsatz pro m², den Ihr Lokal realistisch erzielen kann. Dieser zweite Umsatz ergibt sich aus Ihrer Sitzplatzzahl, Ihrer Umschlaggeschwindigkeit und Ihrem Durchschnittsbon — denselben drei Zahlen, die Sie andernorts schon nutzen, um Ihr Umsatzziel aufzubauen.
Das Verhältnis dieser beiden ist exakt dasselbe wie die Mietquote oben: Miete pro m² geteilt durch Umsatz pro m² ergibt wieder 8,0%. Der Preis pro Quadratmeter ist also vor allem nützlich, um verschiedene Lokale untereinander zu vergleichen, was sie wirklich erwirtschaften müssen — nicht als eigenständiges Urteil.
3. Was Ihre Miete allein an zusätzlichen Gedecken pro Tag kostet
Eine Jahresmiete ist ein abstrakter Betrag, bis Sie ihn in das umrechnen, was er jeden Tag konkret verlangt. Bei einem Durchschnittsbon von 37 € pro Gast und einer Miete von 54.600 € pro Jahr muss Ihr Lokal an jedem Tag des Jahres — auch am ruhigen Dienstag — 4 zusätzliche Gedecke servieren, die ausschließlich die Miete decken, noch bevor ein einziger Euro für Personal, Einkauf oder Gewinn übrig bleibt.
Diese Zahl macht die Miete auf eine Weise greifbar, die der Jahresbetrag nicht schafft. Fragen Sie sich nicht „Kann ich 54.600 € pro Jahr zahlen“, sondern „Schaffe ich 4 zusätzliche Gäste pro Tag, jeden Tag, das ganze Jahr über“ — und zählen Sie das zu den Gedecken hinzu, die Sie ohnehin schon für Personal und Einkauf brauchten.
4. Die Indexierung, die Ihre Miete jedes Jahr anhebt
Fast jeder Gewerbemietvertrag enthält eine Indexierungsklausel: Die Miete steigt jährlich mit einem Preisindex mit, meist zwischen 2 und 4%. Im Rechenbeispiel — 54.600 € Miete, 3% Indexierung, ein Vertrag über 9 Jahre — wirkt das harmlos. Das ist es nicht.
Die Grafik unten zeigt, was wirklich passiert: Die Miete, die Sie in Jahr 1 unterschreiben, ist nicht die Miete, die Sie in Jahr 9 zahlen. Ohne dass Ihr Umsatz auch nur um einen Euro steigt, klettert die Mietquote von 8,0% in Jahr 1 auf 10,1% in Jahr 9 — und in Jahr 9 dieses Vertrags übersteigt die Miete allein schon die 10%-Bandbreite, die den Betrieb gesund halten würde.
Über die gesamte Laufzeit zahlen Sie insgesamt 554.687 € Miete — 63.287 € mehr als die 491.400 €, die Sie ohne Indexierung zahlen würden. Dieser Unterschied ist keine kleine Korrektur; es ist ein zweiter Mietvertrag oben auf dem ersten, verteilt über neun Jahre.
Das Rechenbeispiel: 54.600 € Miete bei Vertragsabschluss, 3% Indexierung pro Jahr, über einen Vertrag von 9 Jahren. Die gestrichelte Linie ist die Obergrenze der gesunden Bandbreite für dieses Konzept.
In Jahr 9 übersteigt die Miete allein schon die 10%-Bandbreite dieses Konzepts. Über die gesamte Laufzeit zahlen Sie 63.287 € mehr als die flache 491.400 €, die der Vertrag auf den ersten Blick suggeriert.
5. Der Umsatzmiete-Kipppunkt: Wann ein Prozentsatz teurer ist als eine feste Miete
Manche Vermieter — vor allem in Einkaufszentren und auf belebten Einkaufsstraßen — bieten eine Alternative an: kein fester Betrag, sondern ein Prozentsatz Ihres Umsatzes, zum Beispiel 9%. Das klingt flexibel, und das ist es auch, aber flexibel ist nicht dasselbe wie günstiger.
Es gibt genau einen Umsatz, bei dem beide Optionen gleich teuer sind: die feste Miete geteilt durch den Prozentsatz. Für das Rechenbeispiel ist das 606.667 €. Machen Sie weniger Umsatz als das, ist die umsatzabhängige Miete günstiger — sie sinkt automatisch mit einer schwachen Phase mit. Machen Sie mehr, wie in diesem Beispiel mit 682.500 €, dann ist die feste Miete von 54.600 € die bessere Wahl: Die Umsatzmiete würde mehr kosten, sobald Sie erfolgreich sind.
Dieser Kipppunkt ist genau die Zahl, die ein Makler nicht ausrechnet, weil die Antwort davon abhängt, wie gut Ihr eigener Betrieb läuft — nicht davon, was gut für den Vermieter ist.
6. Die Ablöse, die Ihre Miete unsichtbar nach oben treibt
Ein Lokal von einem Vorgänger zu übernehmen kommt oft mit einer einmaligen Zahlung für das Mietrecht selbst — in Frankreich und Belgien als Ablöse oder pas-de-porte bekannt, unabhängig vom Wert der Einrichtung oder des Kundenstamms. Dieser Betrag taucht im monatlichen Mietgespräch nirgends auf, ist aber sehr wohl Teil Ihrer Raumkosten.
Verteilen Sie sie über die Laufzeit Ihres Vertrags, und sie wird mit der Miete selbst vergleichbar: 31.500 € über 9 Jahre sind 3.500 € pro Jahr zusätzlich. Zählen Sie das zur festen Miete von 54.600 € im Rechenbeispiel hinzu, und die tatsächliche Mietquote steigt von 8,0% auf 8,5% — noch immer innerhalb der Bandbreite, aber spürbar höher als die Zahl, die im Vertrag steht.
Rechnen Sie das immer mit ein, bevor Sie ein Lokal mit und ein Lokal ohne Ablöse gegenüberstellen. Eine niedrigere Monatsmiete mit hohen Einstiegskosten ist nicht automatisch die günstigere Wahl.
7. Die maximale Miete, die Ihr Betrieb tragen kann — vorab berechnet
Das ist eigentlich die Zahl, mit der Sie hätten beginnen sollen: nicht „Ist diese Miete akzeptabel“, sondern „Wie hoch ist die höchste Miete, die mein Betrieb bei seinem eigenen Konzept und seinem eigenen Umsatzziel gesund tragen kann“. Die Antwort folgt direkt aus Schritt 1: die Obergrenze Ihrer Bandbreite, mal Ihr erwarteter Umsatz.
Für das Rechenbeispiel ist das 68.250 € — die Obergrenze eines Bistros bei 682.500 € Umsatz. Gegenüber einer geforderten Miete von 54.600 € sind das heute 13.650 € Spielraum. Doch dieser Spielraum ist keine feste Marge: Schritt 4 zeigt, dass die Indexierung ihn in diesem Beispiel bis Jahr 9 vollständig aufgezehrt hat, ohne dass sich sonst etwas verändert hat.
Berechnen Sie diese Obergrenze also immer, bevor Sie ein Lokal besichtigen, nicht danach. Eine Miete, die heute deutlich unter Ihrer Obergrenze liegt, gibt Ihnen den Spielraum, ein enttäuschendes erstes Jahr zu überstehen und neun Jahre Indexierung aufzufangen, ohne dass der Betrieb jedes Jahr enger wird.
Rechnen Sie Ihre eigene Miete durch
Tragen Sie Ihr Konzept, Ihren erwarteten Umsatz, die geforderte Miete und die Vertragsbedingungen ein. Die Felder sind mit den Zahlen des Rechenbeispiels oben vorausgefüllt, damit Sie sofort sehen, wie es sich liest — überschreiben Sie sie mit denen Ihres Lokals.
Sie erhalten Ihre Mietquote gegen die Bandbreite Ihres Konzepts, was die Miete allein an zusätzlichen Gedecken pro Tag kostet, wie viel Indexierung Sie über die Laufzeit zusätzlich kostet, den Kipppunkt zwischen einer festen und einer umsatzabhängigen Miete, und die Obergrenze, die Ihr Betrieb wirklich tragen kann.
Miet-Tragfähigkeitsscan
Ihr Konzept, Ihr Umsatz und die Vertragsbedingungen — das vollständige Bild auf einem Bildschirm.
—
Die Bandbreiten sind Richtwerte für inhabergeführte europäische Betriebe, bezogen auf Umsatz ohne Mehrwertsteuer. Sie berücksichtigen weder Ihre Stadt noch Ihre konkrete Lage. Alles rechnet in Ihrem Browser; nichts wird gesendet oder gespeichert.
Zwei Zahlen verdienen zusätzliche Aufmerksamkeit, wenn Ihr Bildschirm sie zeigt. Der Kipppunkt zwischen fester und umsatzabhängiger Miete ist nur relevant, wenn Ihr Vermieter diese Alternative anbietet — es ist kein Grund, selbst danach zu fragen, wenn sie nicht auf dem Tisch liegt. Und das Jahr, in dem die Indexierung Ihre Bandbreite durchbricht, ist keine Vorhersage — es ist das, was passiert, wenn Ihr Umsatz stillsteht. Wächst Ihr Umsatz mit, verschiebt sich dieses Jahr nach hinten.
Was für jeden Betrieb zählt: Berechnen Sie Ihre Obergrenze, bevor Sie ein Lokal besichtigen, nicht danach. Ein Makler zeigt Ihnen erst das Lokal und erst danach die Miete; Sie können es in umgekehrter Reihenfolge tun.
Was Sie damit tun, bevor Sie unterschreiben
Sieben Zahlen auf einmal zu beurteilen schafft niemand. Diese Reihenfolge funktioniert, weil jeder Schritt den nächsten möglich macht.
Bevor Sie ein Lokal besichtigen
- Berechnen Sie Ihre Obergrenze: die Obergrenze Ihrer Konzeptbandbreite, mal Ihr realistisches Umsatzziel für dieses Lokal.
- Schreiben Sie diese Obergrenze auf und nehmen Sie sie zu jeder Besichtigung mit — sie ändert sich nicht je Lokal, Ihr Umsatzziel schon.
- Bestimmen Sie Ihren Durchschnittsbon pro Gast, damit Sie jede Miete sofort in zusätzliche Gedecke pro Tag umrechnen können.
Bei einem konkreten Mietangebot
- Fordern Sie die genaue Indexierungsklausel an — welcher Index, wie oft angewendet — und rechnen Sie die Laufzeit vollständig mit dem Rechner oben durch.
- Fragen Sie ausdrücklich nach einer Ablöse oder Einstiegskosten, auch wenn der Makler von sich aus nicht darüber spricht.
- Fragen Sie nach Ausstiegsklauseln — meist alle drei Jahre bei einem neunjährigen Vertrag — damit Sie wissen, wann Sie aussteigen können, falls die Indexierung die Bandbreite durchbricht.
Bevor Sie unterschreiben
- Rechnen Sie die Miete gegen Ihr aktuelles Umsatzziel durch und gegen ein vorsichtigeres Szenario von 15% weniger — ein Lokal, das nur im besten Fall passt, passt nicht.
- Vergleichen Sie eine mögliche Umsatzmiete-Alternative mit dem Kipppunkt, nicht mit Ihrem Bauchgefühl.
- Stellen Sie die Obergrenze und das Jahr, in dem die Indexierung die Bandbreite durchbricht, neben Ihre anderen Kennzahlen — die Miete steht nie losgelöst von Ihrem Wareneinsatz und Ihren Personalkosten.
Die Miete, die Sie unterschreiben, ist nicht die Miete, die Sie in Jahr neun zahlen
Fast jede Miete, die am Tag der Unterschrift vernünftig aussieht, ist das auch. Das Problem steckt selten im Startbetrag — es steckt in dem, was in den neun Jahren danach passiert, ohne dass jemand es durchrechnet: Indexierung, die sich still aufsummiert, eine Ablöse, die im Monatspreis nirgends steht, eine Umsatzmiete-Alternative, die sich als teurer erweist, sobald Sie erfolgreich werden.
Das vollständige Bild kostet zehn Minuten Rechenarbeit, bevor Sie unterschreiben, und die Antwort, die Sie erhalten, ist kein „Ja“ oder „Nein“ — es ist eine Obergrenze, eine Jahreszahl und ein Unterschied in Euro. Mit diesen drei Zahlen verhandeln Sie aus einer Position, der ein Makler nicht widersprechen kann.
Die Miete ist ein Teil Ihrer Fixkosten. Legen Sie sie neben Ihre Prime Cost und Ihren Break-even-Punkt, um zu sehen, was nach Miete, Personal und Einkauf wirklich übrig bleibt.