Šiame straipsnyje
Kiekvieno verslo perėmimo metu ant stalo greitai atsiduria du skaičiai: nuoma ir kiek verta pati verslo dalis. Įėjimo mokestis — trečiasis skaičius: niekur teisiškai neprivalomas, retai kada paaiškinamas, ir dažniausiai būtent ta suma, dėl kurios sandoris galiausiai žlunga.
Makleris ar išeinantis nuomininkas tai vadina „įėjimo mokesčiu“: suma virš nuomos ir virš to, ką verta pati verslo dalis, tiesiog už raktus nuo šio konkretaus patalpų vieneto. Už tai nėra sąskaitos, nėra įstatymo, kuris tai reglamentuotų, ir dažniausiai nėra aiškaus atsakymo, už ką ta suma iš tikrųjų mokama.
Tai ne kokia nors vietinė ypatybė. Prancūzijoje net egzistuoja du skirtingi mokėjimai, kuriuos visi maišo tarpusavyje — pas-de-porte, mokamas nuomotojui, ir droit au bail, mokamas išeinančiam nuomininkui. Italijoje logika visiškai priešinga: ten panaši suma tiesiog įtvirtinta įstatyme kaip nuomininko teisė, o ne kaip nuomotojo malonė. Trys šalys, trys visiškai skirtingos taisyklės tam, kas iš pirmo žvilgsnio atrodo kaip ta pati situacija.
Šis vadovas neduoda paruoštos formulės — jos tiesiog nėra, nes atsakymas priklauso nuo šalies, sutarties ir vietos. Bet duoda penkis klausimus, būtent tokia tvarka, kokia juos ir reikia užduoti: kokioje teisinėje sistemoje esi, ką konkrečiai ta suma dengia, kiek šis vienas konkretus adresas tau iš tikrųjų vertas, per kiek laiko jis atsiperka, ir kas lieka, jei viskas nepavyksta.
Apačioje viską gali perskaičiuoti su savais skaičiais: prašomas įėjimo mokestis, papildomas pelnas lyginant su geriausia alternatyva ir likusi nuomos sutarties trukmė. Viskas skaičiuojama tavo pačio naršyklėje — niekas niekur nesiunčiama ir nesaugoma.
Pagrindinis vadovas Restorano Finansai: 6 Skaičiai, Lemiantys Tavo Pelną Prime cost, pinigų srautas, savikaina, RevPASH ir ROI — pilna finansinė sistema restoranų savininkams. Atverti vadovą5 klausimai prieš mokant įėjimo mokestį
Jie remiasi vienas kitu: pirmiausia žinai, kokioje teisinėje sistemoje esi, tada — ką konkrečiai perki, po to — kiek tai tau verta, ir tik tada — ar tai atsiperka, ir kas lieka, jei ne.
1. Kurioje šalyje esi ir kam iš tikrųjų priklauso ta suma?
Belgijoje ir Nyderlanduose įėjimo mokesčiui apskritai nėra jokios teisinės kategorijos. Komercinės nuomos įstatymas reglamentuoja terminus, įspėjimo laikotarpius ir sutarties atnaujinimą — bet ne papildomą mokėjimą virš nuomos. Tai, kas vyksta iš tikrųjų, yra privatus susitarimas, dažnai iš dalies ar visiškai grynaisiais, be jokios teisinės apsaugos, jei kažkas nepavyksta. Būtent dėl tokių didelių grynųjų srautų vietos policija viešbučių ir restoranų sektoriuje specialiai perspėja apie nusikalstamus investuotojus, naudojančius tokio pobūdžio perėmimus pinigams plauti.
Prancūzijoje egzistuoja du skirtingi mokėjimai, kuriuos nuolat sumaišo. Pas-de-porte atitenka nuomotojui ir mokesčių prasme kartais traktuojamas kaip iš anksto sumokėta nuoma, kartais — kaip kapitalo prieaugis; sprendžia pats nuomotojas, ir būtent tai lemia, kaip suma apmokestinama. Droit au bail atitenka išeinančiam nuomininkui kaip kompensacija už nuomos teisių perleidimą, ir naujas nuomininkas gali jį nurašyti dalimis per visą sutarties laikotarpį. Todėl visada aiškiai klausk, kuris iš dviejų mokėjimų yra svarstomas — tai ne tas pats pokalbis.
Italijoje logika visiškai apversta. Įstatymas Legge 392/1978, 34 straipsnis, įpareigoja nuomotoją, nutraukiantį komercinės nuomos sutartį ne dėl nuomininko kaltės, sumokėti tam nuomininkui kompensaciją, lygią 18 mėnesių nuomos — 21 mėnesio viešbučio veiklai — ir ši suma padvigubėja iki 36 mėnesių, jei per metus toje pačioje vietoje atsinaujina ta pati ar giminiška veikla. Tai ne malonė, kurią moki nuomotojui — tai teisinė nuomotojo prievolė tau, atsirandanti tą dieną, kai išeini. Todėl svarbu žinoti ne tik, ką moki, bet ir kuriame iš šių trijų scenarijų iš tikrųjų esi.
2. Ką iš tikrųjų perki — ir ar nemoki už tai du kartus?
Prašoma įėjimo mokesčio suma beveik niekada nėra vienas dalykas. Dažniausiai tai trijų skirtingų dedamųjų suma, kurios retai kada įvardijamos atskirai: nuomos sutarties, esančios žemiau rinkos kainos, vertė, įranga bei įrengimai, kurie eina „kartu“, ir gryna lokacijos vertė — faktas, kad tai būtent šis adresas.
Dažniausiai nepastebimai įsėlinanti dedamoji — įranga, už kurią jau kartą sumoki per patį verslo perėmimo mokestį. Tikras vertinimas atskirai apskaičiuoja virtuvės turto vertę — kiek dar verta krosnis, šaldymo įranga ir įrengimai po nusidėvėjimo. Jei ta pati įranga dar kartą paslėpta įėjimo mokestyje, už tą pačią kombinuotą krosnį sumoki du kartus: kartą perėmimo sumoje, kartą „įėjimo“ mokestyje.
Todėl visada prašyk detalizacijos: kokia dalis prašomos sumos dengia nuomos sutartį, kokia dalis — įrangą (su atskiru inventoriaus sąrašu, ne tuo pačiu, kuris jau naudotas perėmimo sumoje), ir kokia dalis yra gryna lokacijos vertė be jokio apčiuopiamo atsiperkimo. Pardavėjas, kuris negali ar nenori to detalizuoti, pats negali paaiškinti, iš kur ta suma atsirado.
Trys dalys — ir vieną iš jų galbūt moki du kartus.
- Įranga — dažnai jau įskaičiuota perėmimo sumoje — 14 000 €
- Gryna lokacijos vertė — niekada nesusigrąžinama — 12 000 €
- Nuoma žemiau rinkos kainos — vienintelė reali dalis — 9 000 €
Įranga čia paprastai jau būna įskaičiuota pačioje verslo perėmimo sumoje — prašyk detalizacijos prieš pasirašydamas.
3. Kiek TAS VIENAS adresas tau vertas, lyginant su geriausia alternatyva?
Prašoma suma — tai pardavėjo skaičius. Skaičius, kuris svarbus, yra tavo: kiek papildomo pelno iš tikrųjų atneša būtent ši vieta, palyginti su realistiška geriausia alternatyva, kurią taip pat galėtum išsinuomoti? Ne „ar ši vieta gera“, o „kiek ji geresnė už planą B“ — nes planas B dažniausiai taip pat yra visai neblogas variantas, tik ne šis adresas.
Įsivaizduok kampinį patalpų vienetą prie judrios gatvės, palyginti su šiek tiek ramesne gatve keturiais namais toliau, už tą pačią nuomą. Didesnis pravažiuojančiųjų srautas nebūtinai reiškia proporcingai didesnį pelną — tai priklauso nuo tavo koncepcijos, vidutinio čekio ir kiek to papildomo srauto realiai užsuka į vidų. Tai perskaičiuok su savo pačiu apyvartos simuliatoriumi, prieš paversdamas nuojautą apie adresą konkrečiu skaičiumi.
Atkreipk dėmesį ir į spaudimą, kuris būdingas šiam pokalbiui: „jau laukia kitas kandidatas“ yra klasikinė derybų taktika, o ne informacija. Adresas, kuris po mėnesio vis dar tuščias, dažnai lieka tuščias ir po trijų mėnesių — o įėjimo mokestis, sutiktas laiko spaudimu, retai kada išlieka toks pats, kai apie tai pagalvoji ramiai.
4. Kiek mėnesių papildomo pelno jis turi atsipirkti — ir ar tiek laiko dar turi?
Kai turi skaičių papildomam pelnui iš 3 klausimo, atsipirkimo laikas — paprastas dalybos veiksmas: įėjimo mokestis, padalytas iš papildomo pelno per mėnesį. Jei pardavėjas prašo 35 000 €, o ši vieta atneša 800 € daugiau per mėnesį nei geriausia alternatyva, tai užtrunka apie 44 mėnesius — beveik 3 metus ir 8 mėnesius —, kol suma atsiperka pati.
Tas skaičius nieko nereiškia, jei jo nesulygini su savo nuomos sutartimi. Kai sutartyje liko dar 96 mėnesiai — įskaitant garantuotą pratęsimo galimybę, o ne vien pirmąjį grynąjį terminą — toks atsipirkimo laikas suryja 46 % to, kas dar liko. Tai zona, kurią priimi atmerktomis akimis, o ne tokia, kuri savaime jaučiasi gerai: patogu — kai mažiau nei 40 %, įtempta — tarp 40 ir 70 %, rizikinga — tarp 70 ir 100 %, o virš 100 % suma per esamos sutarties laikotarpį apskritai neatsiperka.
Žemiau esantis grafikas sugretina tą pavyzdį — 44 mėnesių atsipirkimą su likusiais 96 mėnesiais. Įvesk apačioje savo skaičius ir iškart pamatysi, kurioje zonoje atsiduria tavo pasiūlymas.
44 mėnesių atsipirkimas per 96 mėnesių likusią nuomos trukmę — 46 %, kaip tik įtemptoje zonoje.
- Patogu
- Įtempta
- Rizikinga
- Niekada neatsiperka
Likusios nuomos trukmės dalis, įskaitant kiekvieną garantuotą pratęsimo galimybę — ne vien pirmąjį grynąjį terminą.
5. Kas nutinka, jei nepavyksta — ar ką nors galima susigrąžinti?
Įėjimo mokestis beveik niekur nėra depozitas, kurį susigrąžini, jei kažkas nepavyksta — tai labiau lažybos, o ne užstatas. Jei nuomotojas atsisako pratęsti sutartį, verslas per dvejus metus vis tiek nepasiseka, ar tau pačiam tenka anksčiau baigti veiklą — daugumoje šalių sumą tiesiog prarandi, nepriklausomai nuo priežasties.
Italija vėl išsiskiria ir parodo skirtumą: ten nuomininkas, kurio sutartis nutraukiama nepagrįstai, teisiškai gauna kompensaciją atgal. Kitur ES tokia apsauga pagal nutylėjimą neegzistuoja, ir tas skirtumas turi atsidurti tavo rizikos vertinime, o ne tik kainoje, kurią esi pasiruošęs mokėti.
Trys dalykai iš tikrųjų riboja žalą. Pasirūpink, kad likusi nuomos trukmė ir kiekviena pratęsimo galimybė būtų juodu ant balto įrašytos nuomos sutartyje prieš mokant — o ne kaip pardavėjo žodinis pažadas. Niekada nemokėk visos sumos grynaisiais be jokio dokumento — tai lygiai tas pats modelis, apie kurį įspėjo ankstesnė pastaba dėl nusikalstamų investuotojų. Ir kur įmanoma, prašyk susieti mokėjimą su etapais — dalis pasirašant, dalis pirmojo sutarties pratęsimo metu — užuot atidavus viską iš karto, dar nepardavus nė vieno patiekalo.
Apskaičiuok savo atsipirkimo laiką
Apskaičiuok savo atsipirkimo laiką
Įvesk prašomą įėjimo mokestį, papildomą pelną, kurį ši vieta tau atneša per mėnesį lyginant su geriausia alternatyva, ir kiek mėnesių liko tavo nuomos sutartyje — įskaitant garantuotą pratęsimo galimybę.
—
Padidink likusią trukmę su tais pačiais skaičiais ir pažiūrėk, kaip ta pati suma iš „rizikinga“ persislenka į „patogu“ — tas pats įėjimo mokestis yra kitokia rizika 3 metų sutartyje nei 9 metų sutartyje.
Penki klausimai, vienas parašas
Įėjimo mokestis nėra nei nelegalus, nei automatiškai apgaulė — tai reali suma už realų privalumą: adresą, kurio kitaip negautum. Problema niekada nebuvo pats jo egzistavimas — problema ta, kad dauguma pirkėjų pasirašo, taip ir neuždavę aukščiau paminėtų penkių klausimų.
Paprašyk detalizacijos tarp nuomos vertės, įrangos ir grynos lokacijos vertės. Sugretink įrangos sąrašą su perėmimo suma, kad išvengtum dvigubo mokėjimo. Perskaičiuok atsipirkimo laiką pagal likusią sutarties trukmę, o ne pagal nuojautą. Ir pasirūpink, kad viskas, dėl ko susitari, būtų juodu ant balto prieš pinigams pereinant iš rankų į rankas.
Nori taip pat sužinoti, kiek verta pati verslo dalis, atskirai nuo šio įėjimo mokesčio? Pilnas vertinimo vadovas ir skaičiuoklė žemiau perskaičiuoja perėmimo sumą su tokiu pat pagrindimu.