Étterem értékbecslés: mennyit ér a vállalkozásod?
Négy hüvelykujjszabály, négy különböző válasz. „Négy-öt év nettó nyeresége”, „az éves árbevétel háromnegyede”, „az eszközök meg némi goodwill” — mindegyikben van igazság, és egyik sem működik önmagában. Ez az eszköz mindhármat egyetlen védhető sávvá keresztezi, a vételárat goodwillre és eszközökre bontja úgy, ahogy a szerződés is fogja, majd kiszámolja azt a számot, amire a vevőnek valóban szüksége van: a legmagasabb árat, amit még ki tud finanszírozni úgy, hogy közben fizetést is vesz ki magának.
Ez az eszköz megalapozott sávot ad, nem hivatalos értékbecslést. Egy valódi átvétel a bérleti szerződéstől, az engedélyektől, a munkaszerződésektől és a könyveléstől is függ — aláírás előtt mindig nézesd át a számokat a könyvelőddel, egy tranzakciós tanácsadóval vagy a bankoddal.
Hogyan működik az értékbecslés?
- 1
Írd le a vállalkozást tíz számmal
Az egység típusa, árbevétel, eredmény, mennyit fizet ki magának a jelenlegi üzemeltető, a bérleti díj, a szerződésből hátralévő évek és az eszközök. Egy első, őszinte sávhoz nem kell több.
- 2
Válaszolj a hat minőségi kérdésre
Elhelyezkedés, trend, mennyire függ a hely a jelenlegi üzemeltetőtől, a konyha állapota, marad-e a csapat, és van-e sörgyári vagy beszállítói szerződés. Ez a hat dönti el, hova esel a sávon belül.
- 3
A plafonodat olvasd, ne csak az értéket
Megkapod a három módszert egymás mellett, a goodwill/eszköz bontást, és a legmagasabb árat, amit a saját önerőd még elbír. Nyomtasd ki a dossziét a banknak vagy az eladónak.
Vevőnek és eladónak egyaránt
Tudod, meddig mehetsz el az ajánlattal
Az értékbecslés megmondja, mennyit ér egy vállalkozás. A vevőnek másik szám kell: a legmagasabb ár, amelyen a hely még kifizeti a fizetésedet és törleszti a hitelt. Ezt a plafont az eszköz visszafelé oldja meg — és ezzel a számmal ülsz le tárgyalni.
A bérleti szerződés az ár fele
Két év bérlet, miközben az összes pénzed más falai közé van beépítve, nem vállalkozás, hanem kockázat. A hátralévő évek és a bérleti díj árbevételhez viszonyított aránya benne van a modellben — pont az a két dolog, amit a külföldi kalkulátorok soha nem kérdeznek, és amin az európai ügyletek elvéreznek.
Az eladó látja, mi emeli az árat
Az eszköz az egész értékelést újraszámolja minden minőségi kérdést a legjobb válaszra állítva, és a különbséget euróban mutatja. Fekete-fehéren látod, mit hoz valójában a bérlet meghosszabbítása vagy az, ha kikerülsz a konyhából — még eladás előtt.
Gyakori kérdések
Ingyenes ez az értékbecslés?
Igen, teljesen ingyenes, fiók és telepítés nélkül. Beírod a számaidat, és a dossziét közvetlenül a böngészőből nyomtatod. Semmi nem töltődik fel sehova.
Hogyan számoljuk egy étterem goodwilljét?
A goodwill az, amit a tárgyakon felül fizetsz: a név, a vendégkör, a hely, a működő üzlet. A gyakorlatban soha nem közvetlenül számolják — előbb az egész vállalkozást értékelik, majd levonják az eszközöket az aktuális értékükön. Ami marad, az a goodwill. Az eszköz pontosan ezt teszi, és a két sort külön mutatja, mert az adásvételi szerződés is szétválasztja őket.
Melyik szabály igaz: a nyereség szorzója vagy az árbevétel százaléka?
Mindkettő, és egyik sem önmagában. A tulajdonos által vezetett hely nagyjából 1,5–3-szoros áron cserél gazdát ahhoz képest, amit ennek az üzemeltetőnek hoz (a saját juttatása plusz az eredmény). Az árbevétel-százalék egy viszonyítás: étteremnél durván az éves nettó árbevétel 30–70 %-a, bárnál vagy sörözőnél több. Árbevétel árrés nélkül nem érték, ezért itt a százalék a tényleges jövedelmezőségedet követi. Az eszközök aktuális értéke pedig a padló: az alatt egyszerűen a konyhádat adod el.
Miért adjuk hozzá az üzemeltető fizetését a nyereséghez?
Mert az egyik üzemeltető 20 000 eurót fizet ki magának, a másik 70 000-et, miközben pontosan ugyanazt a helyet viszi. Korrekció nélkül az első kétszer értékesebbnek tűnne. Ezért az eszköz mindazzal számol, amit egy dolgozó tulajdonos kivesz: az eredménnyel plusz azzal, amit az üzemeltető magának fizet. A „ki tudom-e fizetni” kérdésnél aztán levonjuk a fizetést, amit te szeretnél felvenni.
Mennyit ér még az eszközállomány?
Sokkal kevesebbet az újkori értéknél — és minden átvételnél ez a klasszikus vita. Szakmai ökölszabály: nagyjából 20 % elvész azon a napon, amikor a konyhát beszerelik, a többi pedig lineárisan íródik le mintegy tizenkét év alatt egytizedre. Az eszköz így számol: az újkori értéket és az életkort írd be, ne a hirdetésben szereplő összeget.
Mi az a DSCR, és miért szerepel itt?
A DSCR a bank által használt fedezettségi mutató: hányszorosan fedezi az éves törlesztést az, ami a vállalkozásban marad, miután kifizetted magadat. 1 alatt nem tudsz törleszteni; a bankok általában legalább 1,20–1,30-at akarnak látni. Az eszköz megfordítja a számítást, és megmondja, milyen árnál teljesül pontosan ez a határ — ez a te plafonod, bármit is mond az értékelés.
Kiváltja ez a hivatalos értékbecslést?
Nem. Ez megalapozott sáv induláshoz és tárgyaláshoz, nem szakértői jelentés. Az az ár, amelyen egy ügylet ténylegesen lezárul, gyakran 20–40 %-kal tér el bármely elméleti számítástól a helyi piac, a bérlet állapota, az engedélyek és egyszerűen a két fél akarata miatt. Aláírás előtt mindig nézesd át.
Tárolódnak valahol az adataim?
Minden a saját böngésződben marad (localStorage); semmi nem töltődik fel és nem kerül megosztásra. A dosszié ott lesz, amikor újra megnyitod az eszközt.