Wycena Restauracji: Ile Wart Jest Twój Lokal?
Cztery reguły kciuka, cztery różne odpowiedzi. „Cztery, pięć razy zysk netto”, „trzy czwarte rocznego obrotu”, „wyposażenie plus trochę wartości firmy” — każda ma w sobie ziarno prawdy i żadna nie działa sama. To narzędzie krzyżuje wszystkie trzy w jeden obronialny przedział, dzieli cenę na wartość firmy i wyposażenie tak, jak zrobi to umowa, a potem podaje liczbę, której kupujący naprawdę potrzebuje: najwyższą cenę, jaką jeszcze udźwignie kredytem, wypłacając sobie przy tym pensję.
To narzędzie daje uzasadniony przedział, nie operat ani wycenę urzędową. Prawdziwe przejęcie zależy też od umowy najmu, zezwoleń, umów z pracownikami i księgowości — zawsze zleć sprawdzenie liczb księgowemu, doradcy transakcyjnemu lub bankowi, zanim podpiszesz.
Jak działa ta wycena
- 1
Opisz lokal w dziesięciu liczbach
Rodzaj lokalu, obrót, wynik, ile wypłaca sobie obecny prowadzący, czynsz, ile lat zostało najmu i wyposażenie. Więcej nie trzeba do pierwszego, uczciwego przedziału.
- 2
Odpowiedz na sześć pytań o jakość
Lokalizacja, trend, jak mocno lokal trzyma się na obecnym prowadzącym, stan kuchni, czy zostaje zespół i czy ciąży na nim umowa z browarem lub dostawcą. Te sześć decyduje, gdzie w przedziale wylądujesz.
- 3
Czytaj swój pułap, nie tylko wartość
Dostajesz trzy metody obok siebie, podział wartość firmy/wyposażenie i najwyższą cenę, jaką udźwignie Twój wkład własny. Wydrukuj teczkę do banku albo dla sprzedającego.
Dla kupujących i sprzedających
Wiesz, ile możesz maksymalnie zaoferować
Wycena mówi, ile lokal jest wart. Kupującemu potrzebna jest inna liczba: najwyższa cena, przy której lokal wciąż płaci Twoją pensję i obsługuje kredyt. To narzędzie rozwiązuje ten pułap wstecz — i z tą liczbą siada się do stołu.
Umowa najmu to połowa ceny
Dwa lata najmu, przy wszystkich Twoich pieniądzach wmurowanych w cudzy lokal, to nie biznes tylko ryzyko. Pozostałe lata i czynsz jako procent obrotu są częścią modelu — dokładnie te dwie rzeczy, o które zagraniczne kalkulatory nigdy nie pytają, a na których przewracają się europejskie transakcje.
Sprzedający widzi, co podnosi cenę
Narzędzie przelicza całą wycenę z każdym pytaniem o jakość ustawionym na najlepszą odpowiedź i pokazuje różnicę w złotówkach wartości. Widzisz czarno na białym, ile naprawdę daje przedłużenie najmu albo wyjście z kuchni, zanim sprzedasz.
Najczęstsze pytania
Czy ta wycena jest bezpłatna?
Tak, całkowicie bezpłatna, bez konta i bez instalacji. Wpisujesz swoje liczby i drukujesz teczkę prosto z przeglądarki. Nic nie jest wysyłane.
Jak liczy się wartość firmy restauracji?
Wartość firmy to to, co płacisz ponad rzeczy: nazwa, goście, lokalizacja, działający biznes. W praktyce nigdy nie liczy się jej wprost — najpierw wycenia się cały lokal, a potem odejmuje wyposażenie w wartości bieżącej. To, co zostaje, jest wartością firmy. Narzędzie robi dokładnie to i pokazuje obie pozycje osobno, bo umowa sprzedaży też je rozdziela.
Która reguła jest właściwa: wielokrotność zysku czy procent obrotu?
Obie i żadna z osobna. Lokal prowadzony przez właściciela zmienia właściciela mniej więcej za 1,5 do 3 razy to, co przynosi temu prowadzącemu (jego wynagrodzenie plus wynik). Procent obrotu to punkt odniesienia: z grubsza 30–70 % rocznego obrotu netto dla restauracji, więcej dla baru czy pubu. Obrót bez marży nie jest wartością, dlatego ten procent podąża tu za Twoją realną rentownością. A wyposażenie w wartości bieżącej to podłoga: poniżej niej po prostu sprzedajesz swoją kuchnię.
Dlaczego wynagrodzenie prowadzącego dolicza się do zysku?
Bo jeden prowadzący wypłaca sobie 20 000, a drugi 70 000, prowadząc dokładnie ten sam lokal. Bez korekty pierwszy wyglądałby na dwa razy cenniejszy. Dlatego narzędzie liczy wszystko, co wyciąga pracujący właściciel: wynik plus to, co prowadzący sobie wypłaca. Przy pytaniu „czy mnie na to stać” odejmuje się z powrotem pensję, którą chcesz pobierać Ty.
Ile warte jest jeszcze wyposażenie?
Znacznie mniej niż wartość nowego — i to klasyczny spór przy każdym przejęciu. Branżowa reguła: około 20 % znika w dniu, w którym kuchnia zostaje zamontowana, a reszta amortyzuje się liniowo przez mniej więcej dwanaście lat do jednej dziesiątej. Narzędzie liczy właśnie tak: wpisz wartość nowego i wiek, a nie kwotę z ogłoszenia.
Czym jest DSCR i po co tu jest?
DSCR to wskaźnik pokrycia, którym posługuje się bank: ile razy roczna rata jest pokryta tym, co lokal zostawia po tym, jak zapłacisz sobie pensję. Poniżej 1 nie spłacisz; banki chcą zwykle widzieć co najmniej 1,20–1,30. Narzędzie odwraca rachunek i podaje cenę, przy której ta granica jest dokładnie osiągnięta — to jest Twój pułap, cokolwiek mówi wycena.
Czy to zastępuje wycenę rzeczoznawcy?
Nie. To uzasadniony przedział na start i do negocjacji, nie opinia biegłego. Cena, przy której transakcja faktycznie się domyka, odbiega często o 20–40 % od każdego teoretycznego rachunku — przez rynek lokalny, stan najmu, zezwolenia i po prostu to, jak bardzo obu stronom zależy. Zawsze zleć sprawdzenie przed podpisem.
Czy moje dane są gdzieś zapisywane?
Wszystko zostaje w Twojej przeglądarce (localStorage); nic nie jest wysyłane ani udostępniane. Teczka będzie na miejscu, gdy otworzysz narzędzie ponownie.