Il-Ħlas għal-Lokal ta' Ristorant: 5 Mistoqsijiet Qabel Tħallas

F’dan l-artiklu

1. Il-5 mistoqsijiet qabel ma tħallas għal-lokal
2. Ikkalkula l-perjodu ta' ritorn tiegħek stess
3. Ħames mistoqsijiet, firma waħda

F'kull teħid f'idejn hemm żewġ ċifri li jispiċċaw fuq il-mejda malajr: il-kera, u kemm jiswa n-negozju nnifsu. Il-ħlas għal-lokal huwa t-tielet ċifra — mhux obbligatorja bil-liġi f'kważi l-ebda pajjiż, rari spjegata, u ħafna drabi l-ammont li fuqu jaqa' t-teħid f'idejn.

Is-sensar jew is-sid li ħiereġ isejjaħlu "ħlas għal-lokal": ammont fuq il-kera u fuq kemm jiswa n-negozju, sempliċement biex tikseb iċ-ċavetta ta' dan il-post partikolari. M'hemm l-ebda fattura għalih, l-ebda liġi li tirregolah f'ħafna pajjiżi, u ħafna drabi l-ebda risposta ċara għal għal xiex verament ikun qed iħallas.

Din mhix xi partikolarità Maltija. Fi Franza hemm saħansitra żewġ ammonti differenti li n-nies ħafna drabi jħalltu ma' xulxin — il-pas-de-porte għas-sid, u d-droit au bail għall-kerrej li ħiereġ. Fl-Italja l-loġika hija maqluba għal kollox: hemmhekk ammont simili sempliċement jinsab fil-liġi, bħala dritt tal-kerrej, mhux bħala favur tas-sid. Tliet pajjiżi, tliet settijiet ta' regoli għal kollox differenti għal dak li jidher, mal-ewwel daqqa t'għajn, l-istess konverżazzjoni.

Din il-gwida ma tagħtikx formula lesta — m'hemmx waħda, għax ir-risposta t-tajba tiddependi mill-pajjiż, mill-kuntratt u mill-post. Minflok: ħames mistoqsijiet, fl-ordni li tassew għandek bżonn tagħmilhom — f'liema sistema legali qiegħed, x'jgħatti l-ammont fil-prattika, kemm tiswa tassew din l-indirizz waħda għalik, kemm iddum biex tirritorna l-flus, u x'jibqa' jekk imur ħażin.

Isfel tista' tikkalkula bin-numri tiegħek stess: il-ħlas għal-lokal mitlub, il-profitt żejjed meta mqabbel mal-aħjar alternattiva tiegħek, u kemm-il xahar fadal fuq il-kirja tiegħek. Kollox jiġi kkalkulat fil-browser tiegħek stess — xejn ma jintbagħat jew jinħażen.

Il-gwida definittiva Il-Finanzi tar-Ristorant: 6 Ċifri li Jiddeterminaw il-Profitt Tiegħek Prime cost, cashflow, break-even, RevPASH u ROI — is-sistema finanzjarja kompluta għal min imexxi ristorant. Iftaħ il-gwida

Il-5 mistoqsijiet qabel ma tħallas għal-lokal

Jibnu fuq xulxin: l-ewwel taf f'liema sistema legali qiegħed, imbagħad x'qed tixtri tassew, imbagħad kemm jiswa għalik, u biss imbagħad jekk jirritornax il-flus — u x'jiġri jekk le.

1. F'liema pajjiż qiegħed, u lil min tassew huwa dovut?

Fil-Belġju u fl-Olanda m'hemm l-ebda kategorija legali għall-ħlas għal-lokal. Il-liġi dwar il-kera kummerċjali tirregola t-termini, il-perjodi ta' avviż u d-drittijiet ta' tiġdid — mhux ħlas ta' dħul fuq il-kera. Dak li jiġri minflok huwa ftehim privat, ħafna drabi parzjalment jew għal kollox fi flus kontanti, mingħajr limitu legali u mingħajr protezzjoni legali jekk imur ħażin. Dawk l-istess flussi kbar ta' flus kontanti huma preċiżament għaliex il-pulizija lokali fis-settur tal-ospitalità wettqu kampanji pubbliċi ta' twissija speċifikament kontra investituri kriminali li jużaw teħid f'idejn bħal dan biex jaħslu l-flus.

Franza għandha żewġ ammonti differenti li kontinwament jitħalltu ma' xulxin. Il-pas-de-porte jmur għand is-sid u xi kultant jiġi ttassat bħala kera mħallsa minn qabel, xi kultant bħala qligħ kapitali — id-deċiżjoni tas-sid stess hija dik li tiddeċiedi. Id-droit au bail jmur għand il-kerrej li ħiereġ, bħala kumpens talli jittrasferixxi d-drittijiet tal-kirja tiegħu, u jista' jiġi deprezzat mill-kerrej il-ġdid tul it-terminu tal-kirja. Staqsi dejjem b'mod ċar liema minn dawn it-tnejn tassew qiegħed fuq il-mejda — mhumiex l-istess konverżazzjoni.

L-Italja taqleb il-loġika għal kollox. Il-Legge 392/1978, Artiklu 34, tobbliga lil sid li jtemm kirja kummerċjali mingħajr ħtija tal-kerrej, li jħallas lil dak il-kerrej indennizz ta' 18-il xahar kera — 21 xahar għal attività ta' lukanda — u dan l-ammont jirdoppja għal 36 xahar jekk fi żmien sena l-istess attività jew waħda relatata terġa' lura fil-post. Hemmhekk mhuwiex favur li tħallas lil sid; huwa dritt legali li sid ikun dovut LILEK dakinhar li titlaq. Kun taf mela mhux biss x'qed tħallas, imma f'liema minn dawn it-tliet konverżazzjonijiet tassew qiegħed.

2. X'qed tixtri tassew — u qed tħallas għalih darbtejn?

Talba għal ħlas għal-lokal rari tkun ħaġa waħda. Ħafna drabi hija s-somma ta' tliet komponenti differenti ħafna li rari jinżammu separati: il-valur ta' kirja li tinsab taħt il-prezz attwali tas-suq, it-tagħmir u l-armar li ġejjin "magħha", u l-valur pur tal-post — il-fatt li dan huwa preċiżament dan l-indirizz.

Il-komponent li l-aktar spiss jidħol mingħajr ma jinnota, huwa tagħmir li diġà qed tħallas għalih darba, permezz tal-prezz tat-teħid f'idejn tan-negozju nnifsu. Valutazzjoni vera tqiegħed prezz separat fuq il-valur sostanzjali tal-kċina — kemm jiswew il-forn, il-friġġ u l-armar wara d-deprezzament. Jekk dak l-istess tagħmir jiġi moħbi wkoll fil-ħlas għal-lokal, tkun qed tħallas darbtejn għall-istess forn combi: darba fil-prezz tat-teħid f'idejn, darba fil-"ħlas tad-dħul".

Għalhekk staqsi dejjem għal tqassim: kemm mill-ammont mitlub ikopri l-kirja nnifisha, kemm ikopri t-tagħmir — b'lista tal-inventarju separata, mhux l-istess lista diġà użata fil-prezz tat-teħid f'idejn — u kemm huwa valur pur tal-post mingħajr xejn tanġibbli warajh. Bejjiegħ li ma jistax jew ma jridx jaqsam dan, lanqas ma jista' jispjega minn fejn ġie n-numru.

Tliet partijiet — u waħda minnhom forsi qed tħallas għaliha darbtejn.

40% 34% 26%

• Tagħmir — ħafna drabi diġà fil-prezz tat-teħid f'idejn — €14,000
• Valur pur tal-post — qatt ma tista' terġa' tiksbu lura — €12,000
• Kera taħt is-suq — l-unika parti b'valur solidu — €9,000

It-tagħmir hawnhekk normalment diġà huwa inkluż darba fil-prezz tat-teħid f'idejn tan-negozju nnifsu — staqsi għat-tqassim qabel tiffirma.

3. Kemm jiswielek dan l-INDIRIZZ WIEĦED, fuq l-aħjar alternattiva?

L-ammont mitlub huwa n-numru tal-bejjiegħ. In-numru li jgħodd huwa tiegħek: kemm profitt żejjed tassew iġġib din il-lokazzjoni eżatta, meta mqabbla mal-aħjar alternattiva realistika li tista' tikri minflok? Mhux "hija tajba din il-post", imma "kemm hija aħjar minn Pjan B" — għax Pjan B ħafna drabi wkoll huwa post tajjeb ħafna, sempliċement mhux dan l-indirizz.

Ħu unità fil-kantuniera fuq triq iffullata mqabbla ma' waħda ftit iktar kwieta erba' bibien 'il bogħod, bl-istess kera. Iktar traffiku ma jfissirx awtomatikament iktar profitt b'mod proporzjonat — jiddependi mill-kunċett tiegħek, mill-infiq medju kull kopert, u kemm minn dak it-traffiku żejjed tassew jidħol. Ikkalkula dan bis-simulatur tad-dħul tiegħek stess qabel ma tibdel sensazzjoni dwar indirizz f'numru veru.

Attent ukoll għall-pressjoni li tiġi ma' din il-konverżazzjoni: "hemm kandidat ieħor jistenna" hija tattika ta' negozjar klassika, mhux informazzjoni. Indirizz li għadu battal wara xahar, ħafna drabi jibqa' battal ukoll wara tliet xhur — u ħlas għal-lokal aċċettat taħt pressjoni ta' żmien rari huwa l-ammont li jibqa' validu wara ħsieb kalm.

4. Kemm-il xahar ta' profitt żejjed jeħtieġ jirritorna — u għandek dak iż-żmien?

Ladarba jkollok ċifra għall-profitt żejjed mill-mistoqsija 3, il-perjodu ta' ritorn huwa diviżjoni sempliċi: il-ħlas għal-lokal diviż bil-profitt żejjed kull xahar. Titlob €35,000 u din il-lokazzjoni ġġibilek €800 iktar kull xahar mill-aħjar alternattiva tiegħek, u jieħu madwar 44 xahar — kważi 3 snin u 8 xhur — biex l-ammont jirritorna lilu nnifsu.

Dik iċ-ċifra ma tfisser xejn mingħajr ma tqabbilha mal-kirja tiegħek. Fuq kirja b'96 xahar li fadal — inkluża kwalunkwe għażla ta' tiġdid garantita, mhux biss l-ewwel terminu nudu — dak il-perjodu ta' ritorn juża 46% ta' dak li fadal. Din hija żona li taċċetta b'għajnejk miftuħa, mhux żona li tħossok tajjeb waħedha: komda hija taħt 40%, dejqa bejn 40 u 70%, riskjuża bejn 70 u 100%, u fuq 100% qatt ma tirritorna lilha nnifisha fit-terminu attwali tiegħek.

Il-grafika hawn taħt tqabbel dak l-eżempju flimkien — 44 xahar biex jirritorna, kontra 96 xahar li fadal. Daħħal in-numri tiegħek stess isfel u tara minnufih f'liema żona jaqa' l-ftehim tiegħek.

44 xahar biex jirritorna kontra 96 xahar li fadal — 46%, eżatt fiż-żona dejqa.

• Komda
• Dejqa
• Riskjuża
• Qatt ma tirritorna

Sehem tat-terminu tal-kirja li fadal, inkluża kwalunkwe għażla ta' tiġdid garantita — mhux biss l-ewwel terminu nudu.

5. X'jiġri jekk imur ħażin — hemm xi ħaġa lura?

Il-ħlas għal-lokal kważi qatt mhu depożitu li terġa' tikseb lura jekk xi ħaġa tmur ħażin — huwa iktar bħal imħatra milli garanzija. Jekk is-sid jirrifjuta jġedded il-kirja tiegħek, in-negozju ma jaħdimx fi żmien sentejn, jew inti stess trid tħalli kmieni: fil-biċċa l-kbira tal-pajjiżi sempliċement titlef l-ammont, ikun x'ikun ir-raġuni.

L-Italja hija għal darb'oħra l-eċċezzjoni li tagħmel id-differenza viżibbli: hemmhekk kerrej li kirjaha titwaqqaf mingħajr raġuni jkun legalment dovut indennizz lura. Imkien ieħor fl-UE dik il-protezzjoni ma teżistix b'mod awtomatiku, u dak in-nuqqas jappartjeni fl-istima tar-riskju tiegħek, mhux biss fil-prezz li lest tħallas.

Tliet affarijiet tassew jillimitaw il-ħsara. Assigura li t-terminu li fadal u kull għażla ta' tiġdid ikunu miktuba bl-iswed fuq l-abjad fil-kuntratt tal-kirja qabel ma tħallas, mhux bħala wegħda mitkellma tal-bejjiegħ. Qatt tħallas l-ammont sħiħ fi flus kontanti mingħajr l-ebda dokument — dak preċiżament il-mudell li dwaru titkellem it-twissija ta' qabel dwar investituri kriminali. U fejn possibbli, itlob li l-ħlas jintrabat ma' stadji importanti — parti mal-iffirmar, parti mal-ewwel tiġdid tal-kirja — minflok tagħti kollox f'daqqa qabel ma tbigħ kopert wieħed.

Ikkalkula l-perjodu ta' ritorn tiegħek stess

Żid it-terminu li fadal bl-istess numri u ara kif l-istess ammont jaqleb minn "riskjuż" għal "komdu" — l-istess ħlas għal-lokal huwa riskju differenti fuq kirja ta' 3 snin milli fuq waħda ta' 9 snin.

Ħames mistoqsijiet, firma waħda

Il-ħlas għal-lokal mhuwiex illegali u mhuwiex awtomatikament tiswir — huwa ammont reali għal vantaġġ reali: indirizz li inkella ma tiksibx. Il-problema qatt ma kienet li jeżisti; hija li ħafna xerrejja jiffirmaw mingħajr ma qatt staqsew il-ħames mistoqsijiet ta' hawn fuq.

Staqsi għat-tqassim bejn il-valur tal-kirja, it-tagħmir u l-valur pur tal-post. Qabbel il-lista tat-tagħmir mal-prezz tat-teħid f'idejn biex teskludi li tħallas darbtejn. Ikkalkula l-perjodu ta' ritorn kontra t-terminu li fadal tiegħek, mhux kontra sensazzjoni. U assigura li kull ma taqbel dwaru jkun miktub qabel ma jgħaddi xi flus.

Trid tkun taf ukoll x'jiswa n-negozju nnifsu, separatament minn dan il-ħlas għal-lokal? Il-gwida u l-għodda sħaħ ta' valutazzjoni hawn taħt jikkalkulaw il-prezz tat-teħid f'idejn innifsu bl-istess tip ta' bażi.