Abstandszahlung für ein Restaurant: 5 Fragen, bevor Sie zahlen

In diesem Artikel

1. Die 5 Fragen, bevor Sie eine Abstandszahlung leisten
2. Berechnen Sie Ihre eigene Amortisationszeit
3. Fünf Fragen, eine Unterschrift

Bei jeder Übernahme liegen schnell zwei Zahlen auf dem Tisch: die Miete und der Übernahmepreis für den Betrieb. Die Abstandszahlung ist die dritte — gesetzlich fast nirgends vorgeschrieben, selten erklärt, und meist der Betrag, an dem eine Übernahme am Ende doch noch scheitert.

Der Makler oder der scheidende Betreiber nennt es „Abstandszahlung“ oder „Ablöse“: ein Betrag zusätzlich zur Miete und zusätzlich zu dem, was der Betrieb selbst wert ist, nur um den Schlüssel für genau dieses eine Objekt zu bekommen. Dafür gibt es keine Rechnung, in den meisten Ländern kein Gesetz, das das regelt, und meist keine klare Antwort darauf, wofür das Geld eigentlich steht.

Das ist keine belgische Besonderheit. In Frankreich gibt es sogar zwei verschiedene Beträge, die ständig verwechselt werden — das pas-de-porte für den Vermieter und das droit au bail für den ausziehenden Mieter. In Italien ist die Logik genau umgekehrt: Dort steht ein vergleichbarer Betrag einfach im Gesetz, als Recht des Mieters, nicht als Gefälligkeit des Vermieters. Drei Länder, drei völlig unterschiedliche Spielregeln für das, was auf den ersten Blick dasselbe Gespräch zu sein scheint.

Dieser Leitfaden liefert keine fertige Formel — die gibt es nicht, denn die richtige Antwort hängt vom Land, vom Vertrag und vom Standort ab. Stattdessen: fünf Fragen, in der Reihenfolge, in der Sie sie eigentlich stellen sollten — wo Sie rechtlich stehen, was der Betrag konkret abdeckt, was Ihnen genau diese eine Adresse wirklich wert ist, wie lange es dauert, bis sie sich amortisiert, und was übrig bleibt, wenn es schiefgeht.

Unten rechnen Sie mit Ihren eigenen Zahlen nach: geforderte Abstandszahlung, zusätzlicher Gewinn gegenüber der besten Alternative und die verbleibende Laufzeit Ihres Vertrags. Alles läuft in Ihrem eigenen Browser — nichts wird versendet oder gespeichert.

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Die 5 Fragen, bevor Sie eine Abstandszahlung leisten

Sie bauen aufeinander auf: erst wissen Sie, in welchem Rechtssystem Sie sich befinden, dann was Sie konkret kaufen, dann was es Ihnen wert ist, und erst dann, ob es sich amortisiert — und was passiert, wenn nicht.

1. In welchem Land befinden Sie sich, und wem ist der Betrag eigentlich geschuldet?

In Belgien und den Niederlanden gibt es keine gesetzliche Kategorie für eine Abstandszahlung. Das Geschäftsraummietrecht regelt Laufzeiten, Kündigungsfristen und Verlängerungsrechte — nicht eine Einstiegszahlung zusätzlich zur Miete. Was stattdessen passiert, ist eine private Vereinbarung, oft teilweise oder vollständig in bar, ohne gesetzliche Untergrenze und ohne rechtlichen Schutz, wenn es schiefgeht. Genau diese großen Bargeldströme sind auch der Grund, warum lokale Polizeibehörden in der Gastronomiebranche ausdrücklich vor kriminellen Investoren warnen, die solche Übernahmen nutzen, um Geld zu waschen.

In Frankreich gibt es zwei unterschiedliche Beträge, die ständig verwechselt werden. Das pas-de-porte geht an den Vermieter und wird steuerlich manchmal als vorausgezahlte Miete behandelt, manchmal als Veräußerungsgewinn — der Vermieter selbst legt fest, welche Einordnung gilt, und das entscheidet, wie der Betrag besteuert wird. Das droit au bail geht an den ausziehenden Mieter, als Entschädigung für die Übertragung seiner Mietrechte, und kann vom neuen Mieter über die Vertragslaufzeit abgeschrieben werden. Fragen Sie also immer ausdrücklich, welches der beiden auf dem Tisch liegt — es ist nicht dasselbe Gespräch.

Italien dreht die Logik komplett um. Die Legge 392/1978, Artikel 34, verpflichtet einen Vermieter, der einen Geschäftsraummietvertrag ohne Verschulden des Mieters beendet, diesem Mieter eine Entschädigung von 18 Monatsmieten zu zahlen — 21 Monate bei einer Hotelnutzung —, wobei sich dieser Betrag auf 36 Monate verdoppelt, wenn innerhalb eines Jahres dieselbe oder eine verwandte Tätigkeit wieder in das Objekt einzieht. Dort ist es keine Gefälligkeit, die Sie einem Vermieter zahlen; es ist ein gesetzlicher Anspruch, den Ihnen der Vermieter am Tag Ihres Auszugs schuldet. Wissen Sie also nicht nur, was Sie zahlen, sondern in welchem dieser drei Gespräche Sie sich eigentlich befinden.

2. Was kaufen Sie eigentlich — und zahlen Sie es nicht doppelt?

Eine geforderte Abstandszahlung ist fast nie eine einzige Sache. Meist ist sie die Summe aus drei sehr unterschiedlichen Posten, die selten getrennt benannt werden: der Wert eines Mietvertrags, der unter der aktuellen Marktmiete liegt, die Ausstattung und Einrichtung, die „dazugehört“, und reiner Standortwert — die Tatsache, dass es sich um genau diese Adresse handelt.

Der Posten, der sich am häufigsten unbemerkt hineinschmuggelt, ist Ausstattung, die Sie über den Übernahmepreis des Betriebs selbst bereits einmal bezahlen. Eine echte Bewertung berechnet den Substanzwert der Küche gesondert — was Ofen, Kühlung und Einrichtung nach Abschreibung noch wert sind. Steckt dieselbe Ausstattung noch einmal versteckt in der Abstandszahlung, zahlen Sie denselben Kombidämpfer zweimal: einmal im Übernahmepreis, einmal im „Eintrittsgeld“.

Verlangen Sie deshalb immer eine Aufschlüsselung: Welcher Teil des geforderten Betrags deckt den Mietvertrag ab, welcher Teil die Ausstattung — mit einer eigenen Inventarliste, nicht derselben Liste wie im Übernahmepreis — und welcher Teil ist reiner Standortwert ohne jede Gegenleistung. Ein Verkäufer, der das nicht aufschlüsseln kann oder will, kann auch selbst nicht erklären, woher der Betrag kommt.

Drei Teile — und einen davon zahlen Sie womöglich doppelt.

40% 34% 26%

• Ausstattung — oft schon im Übernahmepreis enthalten — 14.000 €
• Reiner Standortwert — nie zurückzuholen — 12.000 €
• Miete unter Marktniveau — der einzige harte Teil — 9.000 €

Die Ausstattung ist hier typischerweise BEREITS im Übernahmepreis des Betriebs selbst enthalten — verlangen Sie die Aufschlüsselung, bevor Sie unterschreiben.

3. Was ist Ihnen GENAU DIESE eine Adresse wert, über die beste Alternative hinaus?

Der geforderte Betrag ist die Zahl des Verkäufers. Die Zahl, die zählt, ist Ihre eigene: Wie viel zusätzlichen Gewinn bringt Ihnen genau dieser Standort tatsächlich, verglichen mit der realistisch besten Alternative, die Sie stattdessen mieten könnten? Nicht „ist dieser Standort gut“, sondern „wie viel besser ist er als Plan B“ — denn Plan B ist meist ebenfalls ein guter Standort, nur eben nicht diese Adresse.

Nehmen Sie ein Eckobjekt an einer belebten Achse gegenüber einer etwas ruhigeren Straße vier Häuser weiter, zur gleichen Miete. Mehr Laufkundschaft bedeutet nicht automatisch proportional mehr Gewinn — das hängt von Ihrem Konzept, Ihrem Umsatz pro Gedeck und davon ab, wie viel von dieser zusätzlichen Laufkundschaft tatsächlich hereinkommt. Rechnen Sie das mit Ihrem eigenen Umsatzsimulator nach, bevor Sie ein Bauchgefühl über einen Standort in einen konkreten Betrag verwandeln.

Achten Sie auch auf den Druck, der zu diesem Gespräch gehört: „Da wartet schon ein anderer Interessent“ ist eine klassische Verhandlungstaktik, keine Information. Eine Adresse, die in einem Monat noch leer steht, steht es oft auch in drei Monaten noch — und eine unter Zeitdruck akzeptierte Abstandszahlung ist selten der Betrag, der einer ruhigen zweiten Prüfung standhält.

4. Wie viele Monate zusätzlichen Gewinn muss sie sich zurückverdienen — und haben Sie diese Zeit noch?

Sobald Sie eine Zahl für den zusätzlichen Gewinn aus Frage 3 haben, ist die Amortisationszeit eine einfache Division: Abstandszahlung geteilt durch zusätzlichen Gewinn pro Monat. Fordert der Verkäufer 35.000 € und bringt Ihnen dieser Standort 800 € mehr pro Monat als Ihre beste Alternative, dauert es etwa 44 Monate — knapp 3 Jahre und 8 Monate —, bis sich der Betrag selbst amortisiert hat.

Diese Zahl bedeutet nichts, ohne sie an Ihren Mietvertrag zu halten. Bei einem Vertrag mit noch 96 Monaten Restlaufzeit — einschließlich einer garantierten Verlängerungsoption, nicht nur der reinen ersten Laufzeit — verbraucht diese Amortisationszeit 46 % dessen, was übrig bleibt. Das ist eine Zone, die Sie mit offenen Augen akzeptieren, keine, die sich von selbst gut anfühlt: komfortabel unter 40 %, eng zwischen 40 und 70 %, riskant zwischen 70 und 100 %, und über 100 % amortisiert sich der Betrag innerhalb Ihrer aktuellen Vertragslaufzeit nie.

Die Grafik unten stellt dieses Beispiel gegenüber — 44 Monate Amortisation gegen 96 Monate Restlaufzeit. Tragen Sie unten Ihre eigenen Zahlen ein, und Sie sehen sofort, in welcher Zone Ihr Angebot liegt.

44 Monate Amortisation bei 96 Monaten Restlaufzeit — 46 %, knapp innerhalb der engen Zone.

• Komfortabel
• Eng
• Riskant
• Amortisiert sich nie

Anteil der Restlaufzeit, einschließlich jeder garantierten Verlängerungsoption — nicht nur der reinen ersten Laufzeit.

5. Was, wenn es schiefgeht — bekommt man davon etwas zurück?

Eine Abstandszahlung ist fast nirgends eine Einlage, die Sie zurückbekommen, wenn etwas schiefgeht — sie funktioniert eher wie eine Wette als wie eine Sicherheit. Verweigert der Vermieter die Verlängerung Ihres Vertrags, läuft der Betrieb innerhalb von zwei Jahren doch nicht, oder müssen Sie selbst früher aufhören: In den meisten Ländern ist der Betrag dann einfach weg, unabhängig vom Grund.

Italien ist wieder die Ausnahme, die den Unterschied sichtbar macht: Dort hat ein Mieter bei einer unrechtmäßigen Beendigung gesetzlich Anspruch auf eine Entschädigung zurück. Sonst nirgends in der EU besteht dieser Schutz standardmäßig, und diese Lücke gehört in Ihre Risikoeinschätzung, nicht nur in den Preis, den Sie zu zahlen bereit sind.

Drei Dinge begrenzen den Schaden tatsächlich. Lassen Sie sich die Restlaufzeit und jede Verlängerungsoption vor der Zahlung schriftlich zusichern — nicht als mündliches Versprechen des Verkäufers. Zahlen Sie nie den vollen Betrag bar ohne jegliches Dokument — genau das ist das Muster, vor dem die vorherige Warnung zu kriminellen Investoren warnt. Und bitten Sie, wo möglich, darum, die Zahlung an Meilensteine zu koppeln — einen Teil bei Unterzeichnung, einen Teil bei der ersten Vertragsverlängerung — statt alles auf einmal herzugeben, bevor Sie auch nur ein Gedeck verkauft haben.

Berechnen Sie Ihre eigene Amortisationszeit

Erhöhen Sie bei gleichen Zahlen die Restlaufzeit und sehen Sie, wie derselbe Betrag von „riskant“ zu „komfortabel“ wechselt — dieselbe Abstandszahlung ist auf einem 3-Jahres-Vertrag ein anderes Risiko als auf einem 9-Jahres-Vertrag.

Fünf Fragen, eine Unterschrift

Eine Abstandszahlung ist nicht illegal und nicht automatisch Abzocke — sie ist ein realer Betrag für einen realen Vorteil: eine Adresse, die Sie sonst nicht bekämen. Das Problem war nie, dass es sie gibt. Es ist, dass die meisten Käufer unterschreiben, ohne die fünf Fragen oben je gestellt zu haben.

Verlangen Sie die Aufschlüsselung zwischen Mietwert, Ausstattung und reinem Standortwert. Gleichen Sie die Ausstattungsliste mit dem Übernahmepreis ab, um doppelte Zahlungen auszuschließen. Rechnen Sie die Amortisationszeit gegen Ihre Restlaufzeit nach, nicht gegen ein Bauchgefühl. Und sorgen Sie dafür, dass alles Vereinbarte schriftlich vorliegt, bevor Geld den Besitzer wechselt.

Wollen Sie danach auch wissen, was der Betrieb selbst wert ist, unabhängig von dieser Abstandszahlung? Der vollständige Bewertungsleitfaden und -rechner unten berechnet den Übernahmepreis selbst mit derselben Art von Fundierung.