Üleminekutasu Restorani Üüripinna Eest: 5 Küsimust Enne Maksmist

Selles artiklis

1. 5 küsimust enne üleminekutasu maksmist
2. Arvuta oma tasuvusaeg
3. Viis küsimust, üks allkiri

Iga ülevõtutehingu puhul jõuavad lauale kiiresti kaks numbrit: üür ja see, kui palju on ettevõte ise väärt. Üleminekutasu on kolmas number — peaaegu mitte kusagil seadusega nõutav, harva selgitatud ja enamasti just see summa, mille pärast tehing lõpuks katki jääb.

Maakler või lahkuv ettevõtja nimetab seda „üleminekutasuks“: summa üüri ja ettevõtte enda väärtuse peale, lihtsalt selleks, et saada võtmed just selle konkreetse pinna juurde. Selle kohta ei ole arvet, ei ole seadust, mis seda reguleeriks, ja tavaliselt ei ole selget vastust, mille eest see summa tegelikult makstakse.

See ei ole ainult ühe riigi omapära. Prantsusmaal on lausa kaks erinevat summat, mida kõik omavahel segi ajavad — pas-de-porte, mis läheb üürileandjale, ja droit au bail, mis läheb lahkuvale üürnikule. Itaalias on loogika täiesti vastupidine: seal on sarnane summa lihtsalt seadusesse kirjutatud kui üürniku õigus, mitte kui üürileandja lahkus. Kolm riiki, kolm täiesti erinevat reeglistikku selle jaoks, mis esmapilgul näib olevat sama vestlus.

See juhend ei anna valmis valemit — sellist lihtsalt ei ole, sest õige vastus sõltub riigist, lepingust ja asukohast. Küll aga annab see viis küsimust, just sellises järjekorras, nagu neid tegelikult tuleks küsida: millises õigussüsteemis sa oled, mida see summa konkreetselt katab, kui palju see üks konkreetne aadress sulle tegelikult väärt on, kui kaua kulub selle tagasiteenimiseks ja mis jääb alles, kui asjad viltu lähevad.

All saad seda arvutada oma numbritega: küsitud üleminekutasu, lisakasum võrreldes parima alternatiiviga ning üürilepingu allesjäänud kestus. Kõik arvutatakse sinu enda brauseris — midagi ei saadeta ega salvestata.

Põhijuhend Restorani Rahandus: 6 Numbrit, Mis Otsustavad Sinu Kasumi Prime cost, rahavoog, omahind, RevPASH ja ROI — täielik finantssüsteem restoranipidajatele. Ava juhend

5 küsimust enne üleminekutasu maksmist

Need toetuvad üksteisele: kõigepealt tead, millises õigussüsteemis sa oled, siis, mida sa täpselt ostad, seejärel, kui palju see sulle väärt on, ja alles siis, kas see end ära tasub — ning mis juhtub, kui ei tasu.

1. Millises riigis sa oled ja kellele see summa tegelikult kuulub?

Belgias ja Hollandis ei ole üleminekutasul üldse mingit seaduslikku kategooriat. Äriruumide üürimise seadus reguleerib tähtaegu, etteteatamisaega ja lepingu pikendamist — mitte lisamakset üüri peale. See, mis tegelikult toimub, on eraviisiline kokkulepe, sageli osaliselt või täielikult sularahas, ilma seadusliku alampiirita ja ilma seadusliku kaitseta, kui midagi läheb valesti. Just selliste suurte sularahavoogude tõttu hoiatavad kohalikud politseiüksused toitlustussektoris konkreetselt kurjategijatest investorite eest, kes kasutavad selliseid ülevõtte raha pesemiseks.

Prantsusmaal on kaks erinevat summat, mida pidevalt omavahel segi aetakse. Pas-de-porte läheb üürileandjale ja seda käsitletakse maksustamisel vahel ettemakstud üürina, vahel kapitalikasumina — üürileandja ise valib, ja just see määrab, kuidas summat maksustatakse. Droit au bail läheb lahkuvale üürnikule kui hüvitis üürilepinguliste õiguste üleandmise eest ning uus üürnik saab seda amortiseerida lepingu kestuse jooksul. Küsi seega alati selgelt, kumb neist kahest laual on — see ei ole sama vestlus.

Itaalia pöörab loogika täiesti pea peale. Seadus Legge 392/1978, artikkel 34, kohustab üürileandjat, kes lõpetab äriruumide üürilepingu ilma üürniku süüta, maksma sellele üürnikule hüvitist 18 kuu üüri ulatuses — 21 kuud hotellitegevuse puhul — ning see summa kahekordistub 36 kuuni, kui aasta jooksul naaseb samasse pinda sama või sarnane tegevus. Seal ei ole see teene, mida sa maksad üürileandjale — see on seaduslik õigus, mida üürileandja võlgneb SULLE päeval, mil sa lahkud. Seega pea meeles mitte ainult seda, mida sa maksad, vaid ka seda, millises neist kolmest olukorrast sa tegelikult oled.

2. Mida sa tegelikult ostad — ja kas sa ei maksa selle eest kahekordselt?

Küsitud üleminekutasu summa ei ole peaaegu kunagi üks asi. Tavaliselt on see kolme väga erineva komponendi summa, mida harva eraldi nimetatakse: turuhinnast madalama üürilepingu väärtus, seadmed ja sisustus, mis tulevad „kaasa“, ning puhas asukohaväärtus — see, et tegemist on just selle aadressiga.

Komponent, mis kõige sagedamini märkamatult sisse hiilib, on seadmed, mille eest sa juba korra maksad ettevõtte enda ülevõtuhinna kaudu. Tõsine hindamine arvutab köögi substantsiväärtuse eraldi — kui palju on ahi, jahutusseadmed ja sisustus pärast amortisatsiooni veel väärt. Kui samad seadmed on veel kord üleminekutasu sees peidus, maksad sama kombiahju eest kahekordselt: korra ülevõtuhinnas, korra „sisseastumistasus“.

Seega küsi alati jaotust: kui suur osa küsitud summast katab üürilepingu, kui suur osa seadmed (eraldi inventarinimekirjaga, mitte sama nimekirjaga, mis on juba kasutusel ülevõtuhinnas), ja kui suur osa on puhas asukohaväärtus ilma igasuguse käegakatsutava vasteta. Müüja, kes ei suuda või ei taha seda lahti kirjutada, ei suuda ise ka selgitada, kust see summa pärineb.

Kolm osa — ja ühe eest maksad võib-olla kahekordselt.

40% 34% 26%

• Seadmed — sageli juba ülevõtuhinnas — 14 000 €
• Puhas asukohaväärtus — kunagi tagasi ei saa — 12 000 €
• Turuhinnast madalam üür — ainus reaalne osa — 9000 €

Seadmed on siin tavaliselt juba korra arvestatud ettevõtte enda ülevõtuhinnas — küsi jaotust enne allkirjastamist.

3. Kui palju on SEE ÜKS aadress sulle väärt, võrreldes parima alternatiiviga?

Küsitud summa on müüja number. Number, mis loeb, on sinu oma: kui palju lisakasumit toob täpselt see asukoht võrreldes realistliku parima alternatiiviga, mida sa samuti võiksid üürida? Mitte „kas see koht on hea“, vaid „kui palju parem see on plaanist B“ — sest plaan B on tavaliselt ka üsna hea koht, lihtsalt mitte see aadress.

Võta näiteks nurgapind kiirel tänaval võrreldes veidi vaiksema tänavaga neli maja eemal, sama üürihinnaga. Rohkem jalakäijaid ei tähenda automaatselt proportsionaalselt rohkem kasumit — see sõltub sinu kontseptsioonist, keskmisest kuluridast ja sellest, kui palju sellest lisavoolust tegelikult sisse astub. Arvuta see läbi oma käibesimulaatoriga, enne kui muudad tunde ühe aadressi kohta konkreetseks numbriks.

Pane tähele ka survet, mis selle vestlusega kaasneb: „üks kandidaat juba ootab“ on klassikaline läbirääkimistaktika, mitte informatsioon. Aadress, mis on kuu aja pärast endiselt tühi, on sageli tühi ka kolme kuu pärast — ja ajasurve all vastu võetud üleminekutasu on harva see summa, mis jääb kehtima pärast rahulikku järelemõtlemist.

4. Mitme kuu lisakasumit peab see tagasi teenima — ja kas sul on nii palju aega?

Kui sul on olemas number lisakasumi kohta küsimusest 3, on tasuvusaeg lihtne jagamistehe: üleminekutasu jagatud kuise lisakasumiga. Kui müüja küsib 35 000 € ja see asukoht toob 800 € rohkem kuus kui parim alternatiiv, kulub selleks umbes 44 kuud — peaaegu 3 aastat ja 8 kuud —, enne kui summa end ise tasa teenib.

See number ei tähenda midagi, kui seda ei kõrvutata üürilepinguga. Lepingus, kus on veel 96 kuud järel — kaasa arvatud garanteeritud pikendamisvõimalus, mitte ainult paljas esimene periood — kulutab see tasuvusaeg 46% sellest, mis veel alles on. See on tsoon, mida aktsepteerid avatud silmadega, mitte selline, mis iseenesest tundub hea: mugav on alla 40%, pingeline 40 ja 70% vahel, riskantne 70 ja 100% vahel ning üle 100% ei teeni summa end kunagi tagasi praeguse lepinguperioodi jooksul.

Allolev graafik seab selle näite kõrvuti — 44-kuuline tasuvusaeg 96 allesjäänud kuu vastu. Sisesta all oma numbrid ja näed kohe, millisesse tsooni sinu pakkumine kuulub.

44-kuuline tasuvusaeg 96 allesjäänud üürilepingu kuu vastu — 46%, täpselt pingelises tsoonis.

• Mugav
• Pingeline
• Riskantne
• Ei teeni kunagi tagasi

Osakaal allesjäänud üürilepingu kestusest, kaasa arvatud iga garanteeritud pikendamisvõimalus — mitte ainult paljas esimene periood.

5. Mis juhtub, kui asjad lähevad valesti — kas midagi on tagasi saada?

Üleminekutasu ei ole peaaegu kusagil deposiit, mille saad tagasi, kui midagi läheb valesti — see meenutab rohkem kihlvedu kui tagatist. Kui üürileandja keeldub sinu lepingut pikendamast, ettevõte kahe aasta jooksul siiski ei toimi, või pead sina ise varem lõpetama — enamikus riikides on summa lihtsalt kaotatud, sõltumata põhjusest.

Itaalia on jälle erand, mis teeb selle erinevuse nähtavaks: seal saab üürnik alusetu lepingu lõpetamise korral seaduse järgi hüvitise tagasi. Mujal ELis seda kaitset vaikimisi ei eksisteeri, ja see erinevus kuulub sinu riskihinnangusse, mitte ainult hinda, mida oled valmis maksma.

Kolm asja piiravad kahju tegelikult. Veendu, et allesjäänud üürilepingu kestus ja iga pikendamisvõimalus on üürilepingus mustvalgel kirjas enne maksmist — mitte müüja suulise lubadusena. Ära kunagi maksa kogu summat sularahas ilma ühegi dokumendita — see on täpselt see muster, mille eest hoiatas eelnev märkus kurjategijatest investorite kohta. Ja kus võimalik, küsi, et makse oleks seotud verstapostidega — osa allkirjastamisel, osa esimesel lepingu pikendamisel — selle asemel, et anda kõik korraga ära, enne kui oled müünud kordagi.

Arvuta oma tasuvusaeg

Suurenda allesjäänud kestust samade numbritega ja vaata, kuidas sama summa liigub „riskantsest“ „mugavaks“ — sama üleminekutasu on erinev risk 3-aastasel lepingul kui 9-aastasel.

Viis küsimust, üks allkiri

Üleminekutasu ei ole ebaseaduslik ega automaatselt pettus — see on reaalne summa reaalse eelise eest: aadress, mida sa muidu ei saaks. Probleem ei ole kunagi olnud selle olemasolu, vaid see, et enamik ostjaid kirjutab alla, esitamata kunagi ülalpool nimetatud viit küsimust.

Küsi jaotust üürilepingu väärtuse, seadmete ja puhta asukohaväärtuse vahel. Võrdle seadmete nimekirja ülevõtuhinnaga, et välistada topeltmaksmine. Arvuta tasuvusaeg allesjäänud lepinguperioodi, mitte kõhutunde järgi. Ja veendu, et kõik, milles kokku lepid, on mustvalgel kirjas enne, kui raha vahetab omanikku.

Kas soovid pärast teada saada ka seda, kui palju ettevõte ise väärt on, eraldi sellest üleminekutasust? Allolev täielik hindamisjuhend ja -tööriist arvutab ülevõtuhinna läbi sama põhjaliku alusega.